【案情】
张某住在某小区二层楼中，因家中厨房下水管道倒灌污水，室内被淹。物业公司接到通知后即派人对下水管道进行了疏通处理。张某以物业公司未尽到物业服务义务为由要求赔偿，物业公司认为，根据物业服务合同的约定，其仅负责室外下水管道的管理。因堵塞发生在室内下水管道中，故其不负担任何责任。
【评析】
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业公司是否承担责任，关键看其是否违反了法律规定或合同约定的义务。
双方物业服务合同第六条约定，物业公司负责该小区建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、自行车棚、停车位。但该合同并未对室内、室外下水管道的分界点予以明确。有观点认为，应以建筑物的墙体为界，在墙体及墙体以内的下水管道是室内下水管道，属业主自行管理的部分，物业公司不负责管理。在墙体以外的下水管道则属室外下水管道，物业公司应负责。
笔者认为，何为室内、室外下水管道，物业服务合同未作明确约定的情况下，可参照相关行业规范来确定。建设工程定额中排水部分对室内、外下水管道有明确规定，即以室外出户第一个检查井界定室内与室外下水管道；若无检查井的，则以墙外1.5米为分界线，1.5米以外算室外下水管道，1.5米以内算室内下水管道。
本案中，物业公司派人疏通下水管道时，未发现室外出户第一个检查井堵塞，但通过专用工具经第一个检查井向墙体一侧的下水管道进行疏通时，发现大量杂物，杂物被清出后，张某室内污水倒灌问题得以解决。因下水管道堵塞部位属室内下水管道部分，不属于物业管理范围之内，故物业公司并未违反物业服务合同的约定，对张某的损失无责任。
(作者：杨达 郭东武 作者单位：安徽省滁州市中级人民法院)
